『土地は生きていますか』
しかし、現在では、「土地神話」は崩壊し、土地の資産性も大きくさがってしまいました。
保有していても値段が下がり続ける可能性がある一方で、土地を持っていることで発生する負担はいろいろあります。毎年かかる、固定資産税や都市計画税、さらに将来的には、相続税も心配しなければなりません。このように、土地はもっているだけでは価値がありません。「資産」として有効に活用してこそ生きてくるものです。
以下のポイントを踏まえて土地を評価し、活用法を検討する必要があります。
土地活用のポイント
収益性
その土地から毎年あがってくる「収益」を重視します。固定資産税などの「コスト」をどれだけ上回っているのか、金利や経済情勢の変化にも安定したリターンが得られるかどうかが重要な要素となります。
活用可能性
現在得ている収益も重要ですが、「潜在てきな収益力がどの程度あるか」という点も重要です。「利用形態を変えれば相当な収益が得られるのではないか」と思われる物件も少なくありません。「今空いている土地や収益が少ない土地を使って活用しよう」という考え方になりがちですが、それが最適な解決策にならないことも多いです。
相続対策
財産の中に占める土地の割合が大きい場合、将来、相続が発生した際に問題が発生するおそれがあります。多額の相続税を納税したり、遺産分割で現金を渡したりなど、まとまった現金を捻出する必要が生じます。また遺産分割協議そのものが難航し、兄弟間の関係悪化ということも念頭にいれておく必要があります。資金の捻出には、土地の売却で対応することになりますが、売却が円滑に進まない場合もありますので、事前の対策として、「税額を抑える」・「現金を用意しておく」・「分割がしやすいようにする」などといったことをしておくのがいいでしょう。
土地活用で後悔しないために
「収益性」「活用可能性」「相続対策」の3つのポイントに沿った、最適な土地活用プランを策定するためには、不動産会社や税理士など専門家に相談しながら、所有資産全体を見渡し、検討を行う必要があります。
「収益性」や「活用可能性」を分析するためには、すべての土地に関する状況を把握しなければなりません。また「相続対策」を考える際には、「相続税がいくらくらいかかるか」を把握しておく必要があります。
したがって、「3つのポイントに沿ったプランニング」は、すべての土地に関する詳細な情報と、土地以外の財産に情報を用いて、広い視野で検討することになります。
課題の明確化
資産全体を見渡すことで、真の課題が明らかになります。例えば、「相続税対策としてマンションを建てたい」と思っても、「金融資産がたくさんあるので、土地を使って相続対策をする必要性は小さい」ということもあります。
また、「借入金が多く、返済負担も大きいので、新たに借入してマンションを建てるのは危険」「資産の中に、その土地よりもマンション経営に向いている土地がある」「資産の中に、効率的な活用がされていない土地があり、その活用を考えるのが先決」といったこともあります。
「今すべきことは何か」ということは、資産全体を見て初めて明らかになるのです。
土地活用プランの検討
明確化された課題を踏まえ、具体的なプランを不動産会社等に相談しながら検討します。検討の結果、「土地を売却して金融資産に組み替えるほうがいい」「今は何もせずにいたほうがいい」といった結論になることもあります。
個々の財産状況や土地の特徴によって方法を選択
一口に「土地活用」と言っても、さまざまな種類があります。それぞれも収益性も違いリスクも異なります。例えば、短期間のうちに多額の現金を得たい場合と、長期的に安定的な収入を得たい場合ではとるべき活用方法は当然変わります。活用方法によっては、多額の借入を起こす必要があるものもありますが、それに耐えうる財産状況でなければとるべきではありません。
また、それぞれの活用方法には、土地の立地条件や周辺環境によって「向き不向き」もあります。現在の財産状況（土地以外も含む）から、現在対応すべき課題を明確化し、同時に活用する土地の特徴を見極めた上で、最適な活用方法を選択することが大切です。